L'office vous informe

Faire face à un décès est difficile et très tôt la famille du défunt devra effectuer plusieurs démarches.

Parmi les formalités à assumer, il y a la  succession avec le notaire, sans oublier la question des donations familiales.

Dans cet article, nous vous renseignons justement sur les démarches à réaliser et les pièces justificatives à fournir après un décès familial.

Choisir le notaire : comment faire ?

Les héritiers ont la possibilité de choisir librement le notaire du moment que cette décision est prise d’un commun accord. Qui plus est, le choix du notaire n’est pas limité à un secteur géographique. Toutefois, s’il y a mésentente, le règlement de la profession notariale établit un ordre prioritaire :

• Le notaire du conjoint veuf,
• Le notaire des héritiers réservataires,
• Le notaire des légataires universels,
• Le notaire des héritiers non-réservataires.

Si aucun ordre prioritaire ne peut être établi, ce sera le notaire le plus anciennement nommé qui sera en charge du dossier traitant des successions.

Constituer le dossier de succession

La constitution du dossier de succession avec notaire exige que plusieurs pièces justificatives soient réunies. Ces dernières peuvent être nombreuses selon les cas. Parmi les principales d’entre elles, on trouve les documents relatifs à la personne défunte, et tous documents permettant de reconstituer l’état de son patrimoine au jour du décès (actif et passif).

Les documents relatifs au défunt

Certificat de décès, livrets de famille, actes de naissance, contrats de mariage, jugements de divorce, testaments, pièces attestant du patrimoine du défunt, les documents ici examinés ont pour vocation d’évaluer la situation familiale du défunt et de ses héritiers.

Les documents permettant de reconstituer l’état du patrimoine au jour du décès

Ici sont traitées les références des comptes, livrets et contrats bancaires de chaque partie impliquée. Les contrats d’assurance-vie et d’assurance-décès, les pensions et retraites, les titres de propriété et les éventuelles parts ou actions détenues auprès d’une ou plusieurs entreprises en font partie.

Les pièces justificatives du passif

Avis d’imposition, frais funéraires, quittances d’eau, d’électricité et de téléphone, charges, emprunts, cautions, il est ici question de mesurer le degré de solvabilité ou d’insolvabilité des parties concernées. Une fois l’ensemble des documents réunit, les actes notariés indiqueront l’identité des héritiers, établiront leurs droits dans la succession et identifieront les nouveaux propriétaires des biens immobiliers.

Notre équipe de notaires située à MILLAS peut vous aider dans toutes vos démarches, n’hésitez pas à nous contacter.

Lorsqu’il achète un bien immobilier, l’acquéreur peut se voir supplanté par un autre acteur, du fait des droits de préemption qui s’exercent. Explications.

• DIA, DPU… qu’est ce qui se cache derrière ces sigles ?

  • Le DPU, droit de préemption urbain, a été institué dans les années 1980 pour permettre aux collectivités locales de réaliser certains projets (aménagement, création d’équipements…) en achetant en priorité un bien situé dans certaines zones définies par le plan local d’urbanisme. Ce droit vise les immeubles entiers, les terrains, les maisons… Quand le DPU est « renforcé », il peut cibler des appartements dans des copropriétés, afin de créer des logements sociaux. Pour savoir si le bien que vous vendez ou achetez est concerné, il faut vous procurer un certificat d’urbanisme en mairie.

  • Les communes (ou les établissements publics territoriaux qui les représentent) sont informées des ventes en cours par le biais d’une DIA, ou déclaration d’intention d’aliéner, un document qui leur est transmis par le notaire dans le cadre de la préparation des dossiers de vente immobilière. C’est une formalité cruciale car son omission peut aboutir à l’annulation de la vente.

• Que se passe-t-il quand la commune exerce son droit de préemption ?

  • La commune destinataire de la DIA dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer.

  • Lorsqu’elle décide de préempter – une décision qu’elle doit motiver -, elle peut le faire au prix fixé par le vendeur, auquel cas la vente se conclut à ces conditions.
    Si elle propose un prix inférieur, le vendeur peut l’accepter, ou demander à ce que le prix soit fixé judiciairement, ou encore renoncer à la vente.

  • L’exercice du droit de préemption est assez marginal : en 2006, un rapport a établi que 0,6 % des DIA donnaient lieu à préemption. Reste que ces dossiers donnent souvent lieu à un contentieux.

• Le DPU est-il le seul droit de préemption ?

  • Des mécanismes du même ordre existent dans les zones agricoles au profit des SAFER, dans les « espaces naturels sensibles », dans les zones d’aménagement différé (ZAD), pour les commerces et fonds artisanaux dans des secteurs sauvegardés… Tous ces droits de préemption sont « purgés » sous la responsabilité du notaire.

• Le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption ?

  • Oui, dans le cas d’un bail Contrat de location pour lequel le bailleur s’engage, moyennant le paiement d'un prix et de charges et pour un temps déterminé, à mettre un immeuble à la disposition du locataire. d’habitation, le locataire peut être prioritaire pour acheter son logement notamment si un congé pour vendre lui est délivré, six mois minimum avant la fin du contrat de location. S’il ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail.

  • Mais le bien peut aussi être vendu occupé : dans ce cas le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire ; il n’y a pas de droit de préemption.

• Y a-t-il d’autres cas où un acheteur peut se substituer à un autre ?

  • Un droit de préférence peut réserver à quelqu’un le droit d’acheter en priorité.

  • Par exemple, dans le cadre de la donation Convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire. d’un bien immobilier, un parent a pu prévoir qu’en cas de mise en vente par le donataire Bénéficiaire d'une donation., ses frères et sœurs pourraient se porter acquéreurs. Là aussi, la mission de purger ce droit revient au notaire, qui vous apportera toutes les explications nécessaires.

• Des droits de préemption peuvent-ils entrer en concurrence ?

  • Lorsque cela se produit, la hiérarchie de ces droits n’est pas toujours claire, mais en principe l’intérêt général prime sur l’intérêt particulier.

A quoi correspondent les "Frais de notaire" ?

La somme q­ue l’on verse au notaire, que l’on nomme communément et improprement « frais de notaire » compre­nd en réalité : ­les taxes reversées au Trésor Public, les déboursés, et la rémunération au titre du service notarial (charges de l'office notarial, collaborateurs et notaires).­

• Composition des "frais de notaires" :

  • 1. Les taxes (env. 8/10e des frais, qui vont à l’Etat et aux collectivités locales) : ce sont les sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à l’Etat pour le compte de son client. Elles varient suivant la nature de l’acte et la nature du bien.
        
    2. Les déboursés (1/10e) : ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu’à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client (ex. certains frais de déplacement).
        
    3. La rémunération du service notarial à proprement parler (1/10e).

        

• Le tarif du notaire

  • Parce que le notaire remplit une fonction d’intérêt public, la rémunération au titre du service notarial est strictement réglementée et fait l’objet d’un tarif.

  • Ce tarif, fixé par le décret du 8 mars 1978, a été essentiellement modifié quatre fois : par le décret du 16 mai 2006, par le décret du 21 mars 2007, par le décret du 17 février 2011 et enfin par le décret du 26 février 2016 et l'arrêté du 26 février 2016.

  • Il est intéressant de constater à ce propos que 73 % des français estiment que la fixation du tarif des notaires par l’Etat est «une bonne chose car c’est un gage d’égalité entre les citoyens» (Sondage Harris Interactive - Notaires de France, mars 2013).

  • Point important : les sommes que les clients déposent chez le notaire pour la réalisation de leur dossier, et qui constituent le plus souvent des provisions, sont consignées à la Caisse des Dépôts; ce dépôt faisant l’objet de contrôles réguliers.
    Ces fonds ne sont pas rémunérés et que le notaire n’est rémunéré qu’une fois toutes les formalités accomplies.
    Il n’y a donc aucun intérêt pour le notaire à laisser « traîner » un dossier.

  • Le tarif à proprement parler comprend donc :
    - des émoluments proportionnels et fixes (fixés par décret et arrêté) pour tous les actes et formalités pour lesquels les pouvoirs publics l’ont décidé (ex. : contrats de mariage , donations, partages, ventes, prêts, etc..).
    - des honoraires pour tous les actes dont le décret prévoit que la rémunération est librement convenue entre le notaire et son client (ex. : baux commerciaux, actes de sociétés, négociations immobilières, consultations détachables etc...).

• Les émoluments

  • Les émoluments fixes rémunèrent les actes ne donnant pas lieu à l’attribution d’un émolument proportionnel. Ce montant varie selon le type d'acte.
    Le montant HT de chaque acte rémunéré par un émolument fixe est indiqué dans l’arrêté du 26 février 2016 par référence à un numéro de prestation.
    Exemples :
    -  donation entre époux (pendant le mariage) : prestation N°22 soit 115.39 € HT
    - établissement du mandat posthume : prestation N°35 soit 115.39 € HT
    - PACS initial ou modificatif : prestation N°40 soit 192.31 € HT

  • Les émoluments de formalité qui accompagnent souvent la réalisation d’un acte varient également pour chaque acte et leur montant est indiqué dans l’arrêté du 26 février 2016.
    Exemples :
    - copie authentique : prestation N°212 soit 1,15 € HT
    - copie sur papier libre : prestation N°213 soit 0,38 € HT

  • Les émoluments proportionnels sont calculés en appliquant un pourcentage (taux) à la valeur énoncée dans l’acte.
    Ce taux est dégressif et diffère suivant chaque acte. Ces actes sont classés dans le décret au tableau 5 complété par un numéro. La méthode pour calculer l’émolument - taux et tranches auxquels ces taux dégressifs s’appliquent - est précisée dans l’arrêté du 26 février 2016, également avec la référence à ce numéro.
    Exemples :
    - Emolument proportionnel pour la Vente immobilière : n° 54 du tableau 5 du décret
    Art. A. 444-91 : La vente ou cession de gré à gré (numéro 54 du tableau 5) donne lieu à la perception d'un émolument proportionnel, selon le barème suivant : 

    TRANCHE D'ASSIETTETAUX APPLICABLEDe 0 à 6500 €3.945 %De 6500 € à 17000 €1.627 %De 17000 € à 60000 €1.085 %Plus de 60000 €0.814 %

  • A noter que : La somme des émoluments proportionnels et des formalités associées pour les ventes immobilières ne peut excéder 10 % de la valeur du bien. 

  • En savoir plus sur les frais de notaires lors d'un achat immobilier

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• Les honoraires

  • Les honoraires que l’on verse directement au notaire s'appliquent aux actes ne figurant pas dans le tableau 5 du décret du 26 février 2016 et pour lequel il est prévu que la rémunération est librement convenue entre le notaire et son client.

  • Exemples :
    - Vente de fonds de commerce,
  • - Consultation juridique,
    - Honoraire de négociation immobilière**
    - Honoraire de transaction "contrat terminant une contestation ou prévenant une contestation à naître"**
    - Honoraires pour consultations détachables des prestations figurant dans la liste prévue au tableau 5 du décret du 26 février 2016... Le client doit être préalablement averti, par écrit, du montant estimé de la rémunération à prévoir ou de son mode de calcul et en avoir donné accord au notaire.
  • (**) ces prestations ne relèvent plus du secteur tarifé depuis le 1er mars 2016. 
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  • >> Pour calculer les frais de votre acquisition, rendez-vous sur notre page calculatrice financière 

Rôle et domaines d'interventions de votre notaire

Le notaire est un juriste investi d'une mission d'autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l'ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales…Agissant pour le compte de l'Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu'il rédige un gage de sérieux et d'authenticité. Cela signifie qu'il possède des véritables prérogatives de puissance publique, qu'il reçoit de l'Etat.

Selon les termes de l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique ».

Le notaire, un professionnel de l'authentification des actes

Il a le pouvoir d'authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s'engage personnellement sur le contenu et sur la date de l'acte. Cet acte s'impose alors avec la même force qu'un jugement définitif.

A ce titre, le notaire est le magistrat de l'amiable, acteur d'une justice non contentieuse.

Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu'investi de l'autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l'Etat, puisqu'il assume la responsabilité économique de son étude. C'est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l'Etat pour les services qu'il rend.

Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d'une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population :
4.513 offices, nombre auquel il convient d'ajouter 1.302 bureaux annexes, ce qui porte à 5.815 le nombre de points de réception de la clientèle sur tout le territoire.
8.494 notaires et 56 000 personnes travaillant dans les offices.

Leur implantation fait l'objet d'une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie.

Elle obéit à trois principes :
maintenir un service public juridique de proximité ;
tenir compte des évolutions géographiques et démographiques ;
veiller aux conditions économiques d'exercice de la profession afin d'assurer un service de qualité.

Les principaux domaines d'intervention du Notaire

L'ordonnance du 2 novembre 1945 définit la mission du notaire de la façon suivante : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique, et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions ».

Outre cette mission légale d'authentification et de conservation des actes, l'intervention des notaires est beaucoup large : c'est un généraliste du droit ayant une vision globale des problèmes juridiques. Il intervient dans l'ensemble du domaine juridique et fiscal ce qui le rend naturellement compétent pour sa fonction de conseil des clients.

Notaire et actes de famille

C'est le domaine traditionnel de son activité : contrats de mariage, donations entre époux, donations-partage, testaments, successions. De ce fait, l'Etat lui impose certaines obligations, le consommateur a une attente particulière.

Ce qu'attend l'Etat du notaire :
enregistrement des testaments ;
authenticité pour certains actes importants;
conservation pendant 100 ans des documents.

Ce qu'attend le consommateur de droit :
que l'authenticité produise ses effets : force probante, force exécutoire et date certaine ;
qu'il soit un conseiller impartial sur les questions familiales et personnelles.

Notaire et immobilier

C'est un domaine important de l'activité notariale : négociation de vente, signature d'avant-contrat, signature de la vente.

Ce qu'attend l'Etat du notaire :
rigueur de l'alimentation de son fichier immobilier ;
perception des taxes y compris sur les plues-values des ventes immobilières.

Ce qu'attend le consommateur de droit :
la certitude de la propriété du bien par la recherche systématique de son origine de propriété ;
qu'il soit « le guichet unique » dans ce domaine : le notaire sera l'interlocuteur quasi-unique dans le domaine de la vente ;
que l'authenticité produise ses effets : Force probante, Force exécutoire et Date certaine ;
la sécurité juridique.

Notaire et entreprise

C'est un domaine moins connu de son activité mais où le notaire a une réelle compétence. Grâce à sa vision globale du patrimoine du chef, d'entreprise, il peut proposer des solutions juridiques et fiscales les plus adaptées.

Ce qu'attend l'Etat du notaire :
protection du principe d'insaisissabilité du domicile du chef d'entreprise ;
contrôle de légalité de la société européenne.

Ce qu'attend le consommateur de droit :
que l'authenticité produise ses effets : force probante, force exécutoire et date certaine ;
protection du principe d'insaisissabilité de son domicile.

Notaire, droit rural et environnement

Grâce à l'implantation des notaires sur l'ensemble du territoire, il est le principal acteur juridique du monde rural. Il peut ainsi proposer des outils destinés à encourager l'exploitation agricole :
création d'un fonds agricole qui permet d'estimer la valeur de l'exploitation ainsi que de faciliter sa transmission ;
création d'un bail cessible passé en la forme authentique : la loi permet, sous certaines conditions, de passer un bail avec des personnes hors cadre familial ;
conclusion d'un « plan crédit transmission » en la forme authentique : sous certaines conditions, la loi permet de vendre à des conditions fiscales avantageuses l'exploitation agricole.

Notaires et collectivités locales

Deux types de prestations (souvent cumulées) sont fournies par les notaires aux collectivités :
D'une part le conseil juridique, en droit de urbanisme, aménagement du territoire, droit de l'environnement, droit des collectivités territoriales, etc…exemple : le fait d'expliciter le périmètre de la domanialité publique, ou encore le fait d'apporter la sécurité juridique dans les opérations de transferts de biens entre collectivités.
D'autre part, la rédaction de l'acte avec la responsabilité afférente. Pour le coût d'un acte on a : le conseil, la couverture de la responsabilité, l'analyse juridique, a prix tarifé. En effet, dans le prolongement du conseil donné, l'acte notarié apporte notamment une sécurité juridique au Maire.